Imagine um casal que passou 40 anos construindo patrimônio.

Primeiro compraram a casa onde moram.

Depois adquiriram um terreno.

Anos mais tarde, compraram uma propriedade rural.

Com o tempo, alguns imóveis foram valorizando, outros passaram a gerar renda e a família continuou crescendo.

Hoje, os filhos são adultos e alguns já têm seus próprios filhos.

Quando alguém pergunta se existe um planejamento para esse patrimônio, a resposta costuma ser:

“Ainda não. Quando chegar a hora, os filhos fazem o inventário.”

O problema é que o inventário não é o momento em que a família deveria começar a descobrir como o patrimônio está organizado.

É justamente o contrário.

Quanto mais complexo o patrimônio, mais importante pode ser organizá-lo enquanto o proprietário ainda está vivo e pode participar das decisões.

E em 2026 esse assunto ganhou novos contornos.

Mudanças nas regras do ITCMD, novas normas nacionais e alterações recentes no inventário extrajudicial tornam ainda mais importante compreender o que pode — e o que não pode — ser planejado antecipadamente.

O que é planejamento sucessório imobiliário?

De forma simples, planejamento sucessório imobiliário é a organização jurídica e patrimonial que busca definir, ainda em vida, como determinado patrimônio será administrado, transmitido e protegido diante da sucessão.

Não significa simplesmente “passar os imóveis para os filhos”.

Também não significa necessariamente criar uma holding.

E muito menos significa que toda família precisa fazer uma doação em vida.

O planejamento começa antes.

É preciso olhar para o patrimônio, para a família e para a situação jurídica de cada bem.

Em uma família que possui cinco imóveis, por exemplo, talvez existam cinco situações completamente diferentes:

• um imóvel regularmente registrado;
• uma casa sem averbação da construção;
• um terreno adquirido por contrato particular;
• uma propriedade rural com pendências documentais;
• e um imóvel que ainda está registrado em nome de um terceiro.

Todos podem ser tratados como “patrimônio da família” no cotidiano.

Mas juridicamente, eles não necessariamente estão na mesma situação.

É por isso que planejamento sucessório imobiliário começa com diagnóstico, não com uma solução pronta.

Por que pensar nisso antes do inventário?

Porque depois do falecimento a liberdade de decisão diminui.

O patrimônio passa a ser objeto de uma sucessão.

Os herdeiros precisam ser identificados.

A existência de eventual testamento precisa ser considerada.

Os bens precisam ser avaliados.

A documentação precisa ser analisada.

Tributos precisam ser apurados.

E, dependendo da situação, podem surgir conflitos entre os sucessores.

Se o patrimônio imobiliário já estiver organizado, parte dessas dificuldades pode ser reduzida.

Se não estiver, o inventário pode revelar problemas que permaneceram escondidos durante décadas.

Uma matrícula desatualizada.

Uma construção não averbada.

Um contrato antigo.

Um imóvel rural sem documentação adequada.

Uma propriedade adquirida pelo casal sem clareza sobre o regime patrimonial.

Ou até mesmo um imóvel que todos consideravam pertencente ao falecido, mas que continua registrado em nome de outra pessoa.

O planejamento sucessório não elimina todos esses problemas.

Mas pode permitir que eles sejam identificados enquanto ainda existe tempo para enfrentá-los.

Planejamento sucessório não é sinônimo de evitar inventário

Essa é uma distinção importante.

Existe uma expectativa comum de que planejamento sucessório significa “não fazer inventário”.

Não necessariamente.

Dependendo da estrutura patrimonial e das escolhas realizadas em vida, pode haver situações em que determinados bens ou direitos sejam transmitidos de maneira diferente.

Mas o falecimento continua produzindo efeitos sucessórios e tributários que precisam ser analisados.

O planejamento busca organizar a sucessão.

Não criar uma promessa de que nenhum procedimento será necessário.

E essa diferença é especialmente importante quando falamos de patrimônio imobiliário.

O primeiro passo: fazer um inventário do próprio patrimônio

Antes de pensar em doação, testamento, usufruto ou holding, existe uma tarefa muito mais simples:

listar tudo o que existe.

Parece óbvio.

Mas muitas famílias não possuem uma visão consolidada do próprio patrimônio.

É comum encontrar imóveis adquiridos em épocas diferentes, documentos guardados em locais distintos e situações registrais que nunca foram atualizadas.

Por isso, uma primeira organização pode separar:

Imóveis urbanos

Casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais, galpões e outros imóveis.

Imóveis rurais

Fazendas, sítios, chácaras e áreas destinadas à exploração rural.

Direitos sobre imóveis

Contratos de compra e venda, cessões, direitos possessórios e outras situações que ainda não resultaram em propriedade registrada.

Participações societárias

Quotas ou ações de empresas que eventualmente detenham patrimônio imobiliário.

Essa fotografia patrimonial é essencial.

Sem ela, qualquer planejamento pode começar com uma informação incompleta.

Depois vem a pergunta: os imóveis estão regularizados?

Essa é uma das etapas que mais pode fazer diferença.

Imagine uma família que possui quatro imóveis.

No primeiro, tudo está regularizado.

No segundo, a casa foi construída, mas a construção nunca foi averbada.

No terceiro, existe apenas um contrato particular de compra e venda.

No quarto, trata-se de uma propriedade rural com pendências documentais.

Do ponto de vista familiar, são quatro imóveis.

Do ponto de vista jurídico, são quatro situações distintas.

Por isso, antes de pensar em transmissão patrimonial, é importante verificar:

• matrícula;
• titularidade;
• registros e averbações;
• origem da aquisição;
• eventuais ônus;
• situação da construção;
• documentação fiscal;
• situação de imóveis rurais;
• contratos e cessões;
• e eventuais pendências que possam dificultar uma futura transmissão.

Regularizar o patrimônio pode ser uma etapa do próprio planejamento sucessório.

E os imóveis rurais?

Para quem possui patrimônio rural, essa análise pode ser ainda mais importante.

A propriedade rural pode envolver uma documentação muito mais ampla, dependendo do caso:

• matrícula;
• cadeia dominial;
• CCIR;
• ITR;
• CAR;
• georreferenciamento;
• identificação da área;
• confrontações;
• documentação ambiental;
• contratos de exploração ou aquisição.

Uma irregularidade que parece pequena hoje pode se tornar um problema sucessório amanhã.

E isso é especialmente relevante porque o imóvel rural pode representar uma parcela significativa do patrimônio familiar.

Em vez de deixar os herdeiros descobrirem essas pendências durante o inventário, pode ser mais estratégico identificar os problemas enquanto o proprietário ainda pode fornecer informações, localizar documentos e participar da regularização.

Doação em vida: é sempre uma boa ideia?

Não.

A doação pode fazer parte de um planejamento sucessório, mas não deve ser tratada como solução automática.

Antes de uma doação, é necessário analisar a situação familiar, patrimonial e tributária.

Também é preciso observar as regras relativas à legítima e à proteção dos herdeiros necessários.

Além disso, o proprietário precisa considerar uma questão prática:

“Se eu transferir esse imóvel agora, como ficará minha segurança patrimonial?”

Uma pessoa pode querer antecipar a transmissão para os filhos e, ao mesmo tempo, continuar utilizando o imóvel durante a vida.

Em determinadas estruturas, pode ser analisada a reserva de usufruto.

Mas novamente: não existe uma fórmula universal.

O que funciona para uma família pode ser inadequado para outra.

Usufruto: quando ele entra nessa conversa?

O usufruto é frequentemente associado ao planejamento sucessório porque permite separar determinadas faculdades relacionadas ao bem.

Em uma estrutura de doação com reserva de usufruto, por exemplo, o doador pode manter direitos relacionados ao uso ou à fruição do bem, enquanto a nua-propriedade é transmitida ao donatário.

Mas é importante compreender que isso possui consequências jurídicas e tributárias.

Em Pernambuco, por exemplo, a própria SEFAZ estabelece tratamento específico para nua-propriedade e usufruto na base de cálculo do ITCMD. Atualmente, a SEFAZ/PE informa como referência 2/3 do valor venal para nua-propriedade e 1/3 para usufruto, observadas as regras aplicáveis.

Portanto, não é prudente tomar uma decisão patrimonial apenas porque alguém disse que “doar com usufruto é melhor”.

É preciso fazer as contas e analisar a estrutura.

E o testamento?

O testamento é outro instrumento que pode fazer parte do planejamento sucessório.

Ele permite que uma pessoa manifeste sua vontade para depois do falecimento, dentro dos limites estabelecidos pela legislação.

Mas existe uma questão fundamental:

não é possível utilizar o testamento para simplesmente ignorar os direitos dos herdeiros necessários.

Por isso, antes de elaborar qualquer disposição testamentária envolvendo imóveis, é importante conhecer a composição da família e o patrimônio existente.

O testamento pode ser especialmente relevante quando a pessoa deseja organizar a destinação de determinados bens, estabelecer disposições específicas ou reduzir incertezas sobre sua vontade.

Mas ele não substitui automaticamente todo o trabalho de organização patrimonial.

E o regime de bens do casal?

Esse ponto costuma ser esquecido.

Um casal pode possuir diversos imóveis, mas isso não significa que todos tenham a mesma natureza jurídica dentro do patrimônio do casal.

O regime de bens, a data de aquisição, a origem dos recursos e a forma como cada patrimônio foi adquirido podem fazer diferença.

Por isso, uma pergunta fundamental no planejamento é:

“De quem juridicamente é cada imóvel?”

E não apenas:

“Quem usa ou administra esse imóvel?”

Essa diferença pode ser decisiva na sucessão.

O que mudou no ITCMD em Pernambuco em 2026?

Aqui chegamos a um dos pontos mais importantes do planejamento atual.

Desde 1º de janeiro de 2026, Pernambuco passou a adotar uma tabela progressiva para o ITCMD.

Segundo a SEFAZ/PE, atualmente as faixas são:

• até R$ 80 mil: isenção;
• de R$ 80.000,01 a R$ 350 mil: 2%;
• de R$ 350.000,01 a R$ 550 mil: 4%;
• de R$ 550.000,01 a R$ 750 mil: 6%;
• acima de R$ 750 mil: 8%.

A legislação prevê ainda uma parcela a deduzir em cada faixa.

É importante observar que estamos falando de progressividade, e não simplesmente de aplicar a maior alíquota sobre todo o patrimônio.

A própria legislação pernambucana estabelece que a alíquota mais elevada incide apenas sobre a parcela que excede a faixa anterior, admitindo também o cálculo pela alíquota correspondente ao total do quinhão com a respectiva parcela a deduzir.

E existe outro detalhe importante:

na transmissão causa mortis, a alíquota aplicável é a vigente na data do óbito.

Já nas doações, considera-se a alíquota vigente na data da doação, conforme as orientações atuais da SEFAZ/PE.

Isso mostra por que planejamento sucessório e planejamento tributário precisam caminhar juntos, mas não são a mesma coisa.

A reforma tributária mudou a conversa sobre planejamento sucessório?

Sim, mas é preciso falar com precisão.

A Lei Complementar nº 227/2026 instituiu normas gerais relativas ao ITCMD.

Entre outras disposições, a lei estabelece que a base de cálculo do imposto é o valor de mercado do bem ou direito transmitido. A legislação também disciplina situações envolvendo bens financiados, quotas e ações e outras modalidades patrimoniais.

Isso merece atenção especial para famílias que possuem patrimônio imobiliário relevante.

A valorização de um imóvel ao longo dos anos pode representar uma diferença significativa entre aquilo que a família considera informalmente como “valor do imóvel” e o valor que será considerado para fins tributários.

Por isso, planejamento sucessório não deve ser tratado apenas como uma decisão familiar.

Existe também uma dimensão patrimonial e tributária.

Uma mudança muito recente no inventário extrajudicial

E aqui temos uma atualização que acabou de entrar no nosso radar.

A Resolução CNJ nº 695, de 26 de agosto de 2026, alterou a Resolução CNJ nº 35/2007.

Antes, a regra estabelecia que o recolhimento dos tributos incidentes deveria anteceder a lavratura da escritura.

Agora, o art. 15 estabelece que a escritura pública de inventário e partilha não fica condicionada à comprovação do prévio recolhimento do ITCMD.

Isso não significa que o imposto deixou de existir.

Também não significa que a família ficou dispensada do pagamento.

A própria nova regra determina que o tabelião deverá consignar na escritura a ciência das partes sobre a obrigação tributária e sobre a apuração e o recolhimento do ITCMD conforme a legislação estadual ou distrital aplicável.

E, se o imposto não tiver sido recolhido previamente, o tabelião deverá informar a lavratura da escritura ao Fisco no prazo de cinco dias, ou conforme a legislação tributária aplicável.

Portanto:

mudou o momento da comprovação do pagamento, não a existência da obrigação tributária.

Essa diferença é fundamental.

Isso significa que agora é melhor deixar o planejamento para depois?

Não.

Na verdade, a mudança reforça a necessidade de separar duas coisas:

planejamento sucessório
e
procedimento do inventário.

O fato de o inventário extrajudicial poder ser formalizado sem o recolhimento prévio do ITCMD não significa que seja recomendável esperar o falecimento para começar a organizar o patrimônio.

O inventário continua sendo o momento em que os herdeiros precisam lidar com a realidade patrimonial deixada pelo falecido.

Quanto mais organizada estiver essa realidade, mais previsível tende a ser o trabalho.

E a holding familiar?

A holding familiar merece um artigo próprio — e terá.

Mas existe uma conclusão importante que podemos antecipar:

holding não é sinônimo de planejamento sucessório.

Ela pode ser uma ferramenta dentro de determinado planejamento patrimonial.

Mas antes de criar uma estrutura societária, é preciso analisar:

• patrimônio;
• composição familiar;
• atividade econômica;
• imóveis;
• tributação;
• administração;
• custos;
• regras societárias;
• sucessão;
• e objetivos concretos da família.

A pergunta não deve ser:

“Holding familiar é melhor?”

A pergunta correta é:

“Essa estrutura faz sentido para este patrimônio e para esta família?”

E as novas regras do ITCMD tornam essa análise ainda mais importante.

Um exemplo prático

Imagine uma família de Petrolina.

O casal possui:

• uma residência;
• dois apartamentos alugados;
• três terrenos;
• uma propriedade rural;
• e participação em uma empresa familiar.

O patrimônio cresceu ao longo de 30 anos.

Mas a documentação não foi organizada como um conjunto.

Um imóvel está perfeitamente registrado.

Outro ainda possui uma construção não averbada.

Um terreno foi comprado por contrato antigo.

A propriedade rural precisa de análise documental.

E ninguém sabe exatamente como os filhos participarão da sucessão.

Se o casal simplesmente disser:

“Quando morrermos, nossos filhos fazem o inventário.”

o problema será transferido integralmente para a próxima geração.

Um planejamento sucessório poderia começar muito antes do falecimento.

Primeiro, fazendo um diagnóstico patrimonial.

Depois, identificando as pendências.

Em seguida, avaliando a estrutura familiar e o regime de bens.

Somente depois disso poderiam ser discutidas alternativas como testamento, doação, usufruto, reorganização patrimonial ou, se realmente fizer sentido, uma estrutura societária.

A ordem das decisões importa.

O que pode ser organizado antes do inventário?

Em linhas gerais, a família pode começar por cinco frentes.

1. Organizar os documentos

Reunir matrículas, escrituras, contratos, documentos rurais, comprovantes e demais registros relacionados aos imóveis.

2. Regularizar o que estiver pendente

Identificar construções não averbadas, divergências registrais, contratos antigos, imóveis em nome de terceiros e outras situações que possam dificultar a sucessão.

3. Conhecer a estrutura familiar

Identificar herdeiros, regime de bens e particularidades que possam influenciar a sucessão.

4. Avaliar instrumentos sucessórios

Testamento, doação, usufruto e outras possibilidades devem ser analisados conforme o caso concreto.

5. Avaliar os impactos tributários

Especialmente diante das mudanças que entraram em vigor em Pernambuco e das novas normas gerais nacionais sobre ITCMD.

Não existe um único caminho.

Existe o caminho mais adequado para aquela família e aquele patrimônio.

Três erros que podem ser evitados

Erro 1: esperar o falecimento para descobrir a situação dos imóveis

Esse é provavelmente um dos erros mais comuns.

A família só descobre que a matrícula está irregular quando precisa fazer o inventário.

Erro 2: escolher uma solução antes de analisar o patrimônio

“Vamos doar tudo.”

“Vamos criar uma holding.”

“Vamos fazer um testamento.”

Nenhuma dessas frases deveria ser o ponto de partida.

Primeiro vem o diagnóstico.

Erro 3: olhar apenas para o imposto

O planejamento sucessório não pode ser reduzido a:

“Quanto vou pagar de ITCMD?”

Também precisamos considerar propriedade, administração, proteção patrimonial, família, documentação, liquidez, custos e consequências jurídicas.

O imposto é uma parte da análise.

Não é a análise inteira.

Planejamento sucessório não é apenas para famílias muito ricas

Esse é outro mito.

Uma família que possui uma casa, um terreno e uma pequena propriedade rural também pode enfrentar dificuldades sucessórias.

Às vezes, o problema não está no tamanho do patrimônio.

Está na falta de organização.

Um único imóvel irregular pode gerar anos de discussão.

Um contrato antigo pode precisar ser reconstruído.

Uma divergência entre herdeiros pode transformar um patrimônio relativamente simples em um processo complexo.

Por isso, planejamento sucessório deve ser pensado como organização patrimonial, e não como um serviço exclusivo para grandes fortunas.

E quando começar?

Não existe uma idade obrigatória.

O momento adequado depende do patrimônio e da realidade familiar.

Mas existe uma regra prática:

quanto mais cedo a família identifica as pendências, mais tempo existe para tomar decisões com calma.

É diferente descobrir uma irregularidade aos 50 anos, com o proprietário ainda participando ativamente da solução, e descobrir a mesma irregularidade depois do falecimento.

No segundo cenário, os herdeiros precisarão reconstruir uma história que talvez só o proprietário conhecesse.

Um planejamento bem feito começa muito antes da morte

Planejamento sucessório não significa antecipar o fim.

Significa aproveitar o período em que a pessoa ainda está viva, lúcida e capaz de participar das decisões para organizar aquilo que levou décadas para construir.

Para quem possui patrimônio imobiliário, isso pode significar:

regularizar imóveis;

organizar documentos;

compreender a situação familiar;

avaliar instrumentos sucessórios;

conhecer os impactos tributários;

e somente então decidir quais estratégias fazem sentido.

As mudanças legislativas e administrativas de 2026 tornam esse assunto ainda mais atual, mas não transformam planejamento sucessório em uma corrida contra o relógio.

O mais importante é compreender a própria situação antes de tomar uma decisão.

Patrimônio construído ao longo de décadas merece mais do que uma solução pensada às pressas quando o inventário começa.

Checklist: por onde começar o planejamento sucessório imobiliário?

Se sua família possui imóveis, vale começar respondendo:

• Todos os imóveis estão registrados corretamente?
• As construções estão averbadas?
• Existem contratos antigos ainda sem regularização?
• Há imóveis rurais com pendências documentais?
• Quem aparece como proprietário em cada matrícula?
• Qual é o regime de bens do casal?
• Existem herdeiros necessários?
• Existe testamento?
• Já foi avaliada a possibilidade de doação?
• A família conhece os impactos do ITCMD?
• Existe patrimônio empresarial?
• Uma holding realmente faria sentido?
• Existem dívidas ou ônus sobre os imóveis?
• Os documentos estão reunidos e acessíveis?

Se várias respostas forem “não sei”, provavelmente o primeiro passo não é escolher uma estrutura.

É fazer um diagnóstico patrimonial.

Conclusão

O planejamento sucessório imobiliário não precisa começar com uma holding, uma doação ou um testamento.

Pode começar com algo muito mais simples:

conhecer o patrimônio que existe.

Saber quais imóveis estão regularizados.

Descobrir quais documentos estão faltando.

Entender como o patrimônio está distribuído entre o casal.

Conhecer as regras sucessórias aplicáveis à família.

E, diante das mudanças tributárias e registrais recentes, avaliar com antecedência quais caminhos podem ser adequados.

Em Pernambuco, as regras do ITCMD mudaram a partir de 2026, com progressividade e novas faixas de tributação.

No âmbito nacional, a LC nº 227/2026 trouxe novas normas gerais para o imposto, inclusive sobre a base de cálculo.

E, agora, o inventário extrajudicial também passou por uma mudança relevante: desde a Resolução CNJ nº 695/2026, a escritura de inventário e partilha não depende mais da comprovação do recolhimento prévio do ITCMD, embora a obrigação tributária permaneça.

Tudo isso reforça uma ideia simples:

não é preciso esperar o inventário começar para começar a organizar o patrimônio.

Para famílias que possuem imóveis em Petrolina, Juazeiro e região, especialmente quando há patrimônio rural, múltiplos imóveis ou documentação antiga, uma análise preventiva pode ajudar a identificar problemas e avaliar caminhos antes que eles sejam transferidos para a próxima geração.

Planejar não é antecipar a sucessão. É organizar o patrimônio enquanto ainda existe tempo para decidir.